Réglementation Airbnb au lac d’Annecy en 2026 : ce qui a vraiment changé pour les propriétaires

Si vous envisagez de louer votre bien en courte durée autour du lac d’Annecy, à Annecy même ou dans l’une des communes riveraines comme Veyrier-du-Lac, Menthon-Saint-Bernard, Talloires-Montmin, Duingt, Saint-Jorioz, Sevrier ou Faverges-Seythenex, les règles ont changé en profondeur depuis 2025. Ce qui était une simple déclaration en mairie est devenu, selon les communes, un système de quotas avec autorisations limitées. Voici ce que tout propriétaire doit savoir avant toute décision.

1. Un changement de fond depuis juin 2025

Depuis le 1er juin 2025, louer un meublé de tourisme dans le Grand Annecy nécessite une autorisation préalable de changement d’usage, encadrée par un système de quotas par zone géographique. La ville d’Annecy a par ailleurs annoncé une réduction du nombre total d’autorisations de meublés touristiques, passant d’environ 6 400 à 2 660 d’ici juin 2026, soit une division par plus de deux du parc autorisé.

Ce changement s’inscrit dans un mouvement national porté par la loi Le Meur (n°2024-1039, promulguée le 19 novembre 2024), qui donne aux communes de nouveaux outils pour réguler les meublés de tourisme sur leur territoire. Toutes les communes autour du lac ne l’ont pas nécessairement activé de la même façon ni au même rythme : voir la section « commune par commune » plus bas.

2. Résidence secondaire : l’autorisation de changement d’usage devient obligatoire

Pour transformer un logement en meublé de tourisme de façon permanente, le propriétaire doit, dans les communes concernées, obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie. Cette autorisation :

• n’est délivrée que si le quota de la zone concernée n’est pas déjà atteint,
• est valable 4 ans, non renouvelable tacitement,
• doit faire l’objet d’une nouvelle demande avant échéance, avec un risque de refus si le quota est plein au moment du renouvellement.

Concrètement, dans certains secteurs très demandés comme la vieille ville d’Annecy, il n’est plus garanti de pouvoir obtenir cette autorisation, même en respectant toutes les démarches.

3. Résidence principale : l’exception des 120 jours reste valable

Un logement est considéré comme une résidence principale si vous y habitez au moins huit mois par an. Ce statut permet de louer plus facilement sur Airbnb, contrairement à une résidence secondaire où les contraintes sont beaucoup plus strictes. Si le bien loué est votre résidence principale, vous pouvez le louer jusqu’à 120 jours par an sans passer par la procédure de changement d’usage, quelle que soit la commune autour du lac. C’est la seule situation qui échappe au système de quotas.

Cette limite s’applique sur l’année civile, toutes plateformes confondues. Dans certaines communes à forte pression immobilière, elle peut ponctuellement être réduite à 90 jours par délibération locale : il est donc important de vérifier la règle exacte en vigueur dans votre commune avant de publier votre annonce.

4. Une exception intéressante : la location d’une chambre

Il existe une alternative plus souple à la limite des 120 jours. Si vous louez uniquement une chambre dans votre résidence principale, la limite de durée ne s’applique pas. Vous pouvez donc louer toute l’année, à condition d’occuper le logement en parallèle. Cette option permet souvent de générer des revenus réguliers tout en restant dans un cadre légal plus flexible.

5. Le DPE devient un critère d’éligibilité

Depuis 2025, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique sont interdits en location meublée touristique, quelle que soit la commune où se situe le bien. Si votre logement est concerné, des travaux de rénovation énergétique sont nécessaires pour obtenir un classement E ou mieux avant toute demande d’autorisation.

6. Le numéro d’enregistrement

Un numéro d’enregistrement doit figurer sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, etc.), obtenu via la plateforme de télédéclaration, quelle que soit votre commune. Les plateformes de réservation transmettent désormais les données aux communes, ce qui rend la détection des dépassements de plafond automatique.

7. Attention au règlement de copropriété

Un point souvent oublié concerne le règlement de copropriété. Même si la loi autorise la location courte durée, certaines copropriétés peuvent la limiter ou l’interdire. Avant de vous lancer, il est indispensable de vérifier ce document, quelle que soit la commune concernée.

8. Les sanctions en cas de non-conformité

Louer sans autorisation valide, ou au-delà de la limite de durée applicable, expose à des sanctions financières significatives, qui peuvent inclure une amende ainsi qu’une astreinte journalière jusqu’à régularisation. Les contrôles sont de plus en plus fréquents, notamment dans les zones les plus touristiques du lac. Les montants exacts varient selon les situations : nous recommandons de vérifier votre cas précis directement avec le service urbanisme de votre commune ou de votre intercommunalité avant toute mise en location.

9. Une réglementation qui varie commune par commune autour du lac

Le système de quotas et l’autorisation de changement d’usage décrits plus haut s’appliquent tels quels sur le périmètre de la ville d’Annecy et, selon les décisions prises localement, sur tout ou partie du Grand Annecy. Les autres communes riveraines du lac, qui ne dépendent pas toutes de la même intercommunalité, peuvent avoir adopté un calendrier ou des règles différentes, ou ne pas encore avoir mis en place de système de quotas.

En revanche, les règles nationales s’appliquent partout de la même façon : limite des 120 jours pour une résidence principale, interdiction des logements F et G au DPE, obligation du numéro d’enregistrement. Avant tout projet, que ce soit à Veyrier-du-Lac, Menthon-Saint-Bernard, Talloires-Montmin, Duingt, Saint-Jorioz, Sevrier ou Faverges-Seythenex, la première étape reste de vérifier auprès de la mairie concernée si un système de quotas ou une autorisation de changement d’usage s’applique à votre secteur précis.

10. Tableau récapitulatif

Comment Les Portes d’Annecy vous accompagne

Face à cette complexité, notre rôle ne se limite pas à la gestion quotidienne de votre bien. Avant toute mise en location, nous réalisons un diagnostic de faisabilité gratuit : vérification du quota disponible dans votre zone, éligibilité DPE, accompagnement dans la démarche de changement d’usage. L’objectif : vous éviter de découvrir un blocage réglementaire après avoir investi dans votre projet, quelle que soit la commune du tour du lac où se situe votre bien.